تقديم
العقار من الأملاك التي يمكن استغلالها والانتفاع بها، كما قد يحقق الاستثمار بها فوائد كثيرة سواء على المستوى الشخصي أو العام.
وكثيرا ما يحتاج العقار لتقييم من قبل خبراء فما هو التقييم العقاري؟
تعريف التقييم العقاري
التقييم العقاري هو مسح عام مثل الدراسة لنقاط معينة للعقار وفق مقاييس السوق، لتقدير قيمته.
حيث يكلف خبير عقاري معتمد رسميا من قبل الدولة، يعمل وفق مثاييس معينة وأسس علمية، للوصول إلى تكوين فكرة عامة عن العقار ويعطي نتيجة نهائية لتقييمه.
مقاييس التقييم العقاري
يستعان بالمقيم العقاري في عدة حالات منها عند رهن العقار أو في عملية الاستدانة من المؤسسات المالية.
يعتمد المقيم العقاري على معطيات خاصة بالعقار من أجل تحديد قيمته الحقيقية حيث يعاين :
1- نوعية العقار: إن كان نفعيا للسكن أو يستغل تجاريا.
2- العمر: وهو تحديد جدة أو قدم البناء، وكذا عمر الشبكة والكهربائية والمائية وغيرها.
3-المساحة: حساب امساحة الكلية وتحديد عدد الغرف أو المرافق المكونة للعقار.
4- حالة العقار: تحديد مستوى اكتمال الأشغال والترميمات به وإن كان بحاجة إليها.
5- المكان: تعيين أهمية المنطقة التي يتواجد على مستواها العقار، وقرب وسائل النقل منها، والشوارع الرئيسية.
وهناك معطيات غير عينية ولكنها مهمة في التقييم منها: خضوع العقار لمبدأ العرض والطلب في السوق، وجود منافسة في العقارات المعروضة بالمواصفات ذاتها، الغاية من استغلال العقار ربحي أو سكني، مثل المكاتب والشركات والعيادات فإيراداتها غير الشقة السكنية.
عدم وجود مشاكل قانونية أو رسوم أو نزاعات من أجل نقل الملكية.
الهدف من التقييم العقاري
الهدف من تقرير المقيم العقاري هو معرفة قيمة العقار السوقية أي أعدل سعر للعقار . إذ أن تقرير التقييم العقاري يحدد قيمة تقريبية للعقار بمكن أن تعتمدها المؤسسة المالية في حالة طلب قرض.
وعادة ما تعتمد عملية التبادل العقاري على التقييم من أجل ضمان حقوق كل الأطراف وعدم غبن أي جهة.
أقسام المعاينة العقارية
المعاينة العقارية قسمان:
المعاينة الخارجية للعقار
- طوبوغرافية الأرض.
- مستوى المياه الجوفية وتكلفة استخراجها.
- مدخل العقار من الطريق العام المؤدي له وحالته الحاضرة أو حاجته إلى أشغال وإعادىة تهيئة.
- صلة العقار بالعقارات المحيطة والمجاورة.
- حالة البناء الخارجية وتشمل الواجهات الخارجية والشرفات.
- 6. حالة سطح البناء وما يوجد عليه من خزانات ماء، وكيفية تصريف المياه من سطح البناء أو أية مواد مستعملة في عكس الحرارة الشمسية والتهوية العامة.
- تحديد المرافق الخارجية مثل الحدائق، المسابح…إلخ.
المعاينة الداخلية للعقار
- معاينة أجزاء الغرف من الجدران والأسقف زالأرضيات والأبواب.
- معاينة المرافق وما تحويم من تجهيزات مثل خزان الماء والغاز.
- معاينة الحمامات والمغاطس والأحواض المائية والمراحيض والحنفيات وخطوط الإمدادات المائية الساخنة والباردة وخزانات المياه الساخنة وخطوط التصريف الصحي.
- معاينة الأجهزة الميكانيكية لآلات التبريد والتكييف وحركة التهوية وأماكن الرطوبة إن وجدت وسؤال المختصين عن مدى فعاليتها.